Should short-term letting be allowed in sectional title schemes?
Should short-term letting be allowed in sectional title schemes?
Authors CG van der Merwe
ISSN: 1996-2207
Affiliations: Affiliated with the University of Stellenbosch
Source: Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, Issue 3, 2018, p. 507 – 522
Abstract
BEHOORT KORTTERMYNVERHURING TOEGELAAT TE WORD IN DEELTITELSKEMAS? In Suid-Afrika raak korttermynverhuring van woonstelle in deeltitelgeboue toenemend gewild. Dit is veral omdat die huurinkomste by korttermynverhuring ho\xc3\xabr is as by langertermynverhuring en omdat digitale verhuringsplatforms soos Airbnb hoogs doeltreffend funksioneer. In die praktyk doen gerugte egter die rondte dat die onophoudelike instroming van vreemdelinge in residensi\xc3\xable deeltitelgeboue gepaardgaan met lawaai, rommelstrooiing, dronkenskap, naaktheid, bandelose partytjies op dakterasse en die afgooi van voorwerpe vanaf balkonne wat die reputasie, veiligheid, sekuriteit en uiteindelik die waarde van die skema en al die deeltiteleenhede daarin aantas. Voorts kan daar ‘n behuisingstekort ontstaan omdat die langertermynverhuringsmark verklein word en die handelsbelange van hotelle en gastehuise wat aan strenger vereistes moet voldoen, kan ook nadelig geraak word. As gevolg hiervan word korttermynverhuring van akkommodasie in deeltiteleenhede vir tydperke van minder as drie maande, deur verskeie plaaslike owerhede in die buiteland en ook in Kaapstad, verbied of drasties ingeperk. In die bydrae word die mening gehuldig dat indien die titelvoorwaardes van ‘n betrokke skema of die soneringsbepalings van ‘n betrokke plaaslike owerheid nie reeds korttermynverhuring verbied nie, die lede van die deeltitelgemeenskap ‘n spesiale gedragsre\xc3\xabl ten opsigte van korttermynverhuring met ‘n 75% meerderheid kan aanneem. Hierdie gedragsre\xc3\xabl kan dan \xc3\xb3f korttermynverhuring verbied op grond van ‘n ondraaglike oorlas, \xc3\xb3f korttermynverhuring toelaat onderworpe aan streng voorwaardes ten einde die negatiewe gevolge van die verskynsel teen te werk. Hierdie mening word onderskraag deur die beginsel dat ‘n deeltiteleienaar die mees volledige genots- en beskikkingsbevoegdhede ten opsigte van sy of haar woonstel geniet en dat ‘n korttermynverhuring net so min as ‘n langertermynverhuring in stryd is met die doel van ‘n residensi\xc3\xable deeltiteleenheid. Daarom word twee stelle spesiale gedragsre\xc3\xabls voorgestel vir deeltitelskemas wat korttermynverhuring onder streng voorwaardes kan toelaat. Die een stel re\xc3\xabls geld vir deeltitelskemas waarin eienaars toegelaat word om hul woonstelle vir korter tydperke as drie maande te verhuur, en die ander stel reguleer die gedrag van korttermynhuurders wat vir vakansies in hierdie woonstelle intrek. Myns insiens voldoen hierdie gedragsre\xc3\xabls aan die redelikheidsvereiste en behoort die hoofombud d\xc3\xade gedragsre\xc3\xabls as gepas te beskou in die geval van deeltitelskemas wat hoofsaaklik uit dele bestaan wat vir beleggingsdoeleindes aangekoop is. CASUAL BUTCHERY OF LONG STANDING PRINCIPLES FROM THE ROMAN LAW ON THE BASIS OF FLIMSY RESEARCH IS DEPLORABLE AND ABHORRENT "Whether or not a landlord should enjoy an advantage over other creditors is a matter of policy about which I hold no strong views. What I do object to is that an ancient right, originating in the Roman law, should have been subjected to such casual butchery on the basis of such flimsy research" Mcallister "The landlord’s hypothec: down but is it out?" 2010 Juridical Review 65 68.