Abstract

Die vinnige verspreiding van gemeenskapskemas in Suid-Afrika het die aard van eiendomsreg fundamenteel verander. In hierdie bydrae voer die outeur aan dat die bestuur van hierdie skemas verder as die tradisionele perke van privaat kontrakte en eiendomsreg ontwikkel het tot ’n sui generis vorm van kwasie-publiekregtelike administrasie. Histories het die Romeins-Hollandse regsbeginsels van dominium en die numerus clausus-stelreël gefunksioneer as vestings teen die fragmentasie van eiendomsreg en die oplegging van ewigdurende verpligtinge. Die wetgewende ingryping deur die Wet op Deeltitels en daaropvolgende wette het egter hierdie beskerming ontkragtig om hoë-digtheid-huisvesting te vergemaklik. Dit het sonder bedoeling ewigdurende stratifikasie (lae-vormende beperkings) geskep wat eienaars aan ’n hiërargie van private bestuursliggame bind. Deur die spanning tussen die gemeenregtelike stelreël pacta sunt servanda en die moderne administratiewe standaard van “redelikheid” soos beliggaam in die Wet op die Ombuddiens vir Gemeenskapskemas (Community Schemes Ombud Service Act 9 van 2011 – wat slegs op Engels afgekondig is) te ondersoek, stel die outeur voor dat dokumentasie wat die skema beheer nie meer slegs as privaatregtelike kontrakte beskou kan word nie. In plaas daarvan moet hierdie dokumentasie gesien word as gedelegeerde gemeenskapswetgewing wat onderhewig is aan die publiekregtelike standaarde van billikheid en behoorlike proses. Gebaseer op die regsvergelykende wetgewing van Nieu-Suid-Wallis en ’n ontleding van die 2025 CSOS Gekonsolideerde Praktyksriglyne (Consolidated Practice Directives) identifiseer die outeur sleutel regspatologieë (regsbeperkings) – insluitend die “anti-gemeenskap” (anti-commons) dwarsboming, die moderne onbeperkte fideikommissum, die binnedringing van die privaatsfeer, en die “ratcheting” (inkrimping) van publieke regte – en stel ’n drieledige dogmatiese raamwerk voor vir die geldigheid van die skema-bestuursbepalings gebaseer op funksionele noodsaaklikheid (die eiendomstoets), proporsionaliteit (die administratiefregtelike toets) en grondwetlike en hiërargiese beginselvastheid of konsekwentheid (’n publiekregtelike toets). Die bydrae sluit af met die gevolgtrekking dat skema-bestuursdokumentasie ’n sui generis hibried is: privaat van oorsprong, maar publiek van funksie. Die drieledige raamwerk werk kumulatief – ’n bepaling moet al drie toetse slaag om geldig te wees en nievoldoening aan enige toets maak die bepaling onafdwingbaar ongeag die nakoming van die ander toetse. Wat die bewyslas betref, stel die outeur voor dat dit moet verskuif: waar ’n reël gedrag reguleer wat binne die afsonderlike eenheid, erf of ander private area plaasvind sonder aantoonbare uitwerking op die gemeenskaplike eiendom of belange van mede-eienaars, behoort die skema die bewyslas te dra om die geldigheid daarvan te bewys. Die Romeins-Hollandse regsbegrip dominium – die mees omvattende reg wat ’n persoon ten opsigte van ’n saak kan hê – bly die grondslag van die Suid-Afrikaanse eiendomsreg. ’n Gemeenskapskema is nie ’n afwyking van dominium nie, maar ’n kwalifikasie daarvan wat geregverdig word deur die noodsaaklikhede van kollektiewe bestuur en stedelike digtheid. Elke beperking op die eienaar se vryheid om sy/haar eiendom te gebruik, te geniet en te vervreem, vereis substantiewe regverdiging. Die 2025 CSOS praktyksriglyne bied ’n belowende begin, maar die voltooiing van hierdie regulatoriese taak berus uiteindelik by die howe en die wetgewer.