Abstract

Greeff, die eienaar van ’n deeltiteleenheid in die Merriman Court deeltitelskema het verskeie kere probeer om sy deel uit te brei op ’n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom waarop hy ’n geregistreerde eksklusiewe tuingebruiksreg gevestig het. Toe die regspersoon weier, nader hy die Wes-Kaapse hooggeregshof vir ’n magtigende verklarende bevel om voort te gaan met die uitbreiding op grond van die goedkeuring van die uitbreiding op ’n algemene vergadering in 2017. Die hof a quo beveel die regspersoon om ’n algemene vergadering te hou om die beoogde uitbreiding te magtig.
In ’n appèl na ’n volbank van die Wes-Kaapse hof in Merriman Court Body Corporate v Greeff, appelleer die regspersoon teen die regshulp aan Greeff op verskeie gronde en meer spesifiek op die grond daarvan dat Greeff nie die vereiste spesiale besluit vir sy uitbreiding op ’n algemene vergadering verkry het nie. Die volbank beslis dat Greeff nie kon bewys dat die uitbreidingsplan om ’n motorhuis op die gemeenskaplike eiendom op te rig op die 2007-algemene jaarvergadering goedgekeur is nie omdat die planne slegs in beginsel goedgekeur is; dat die notule van die April 2017-vergadering nie melding maak van ’n spesiale besluit wat Greeff magtig om die eenheid uit te brei nie; en dat die notule van die Augustus 2019-vergadering vermeld dat verskeie probleme met die konsepdeelplanne uitgewys is toe die planne onder die lede versprei is.
Die volbank bevind dat die beoogde boustruktuur slegs gewettig kon word indien eiendomsreg op die beboude gedeelte van die gemeenskaplike eiendom aan Greeff oorgedra word. Maar sowel artikel 2 van die Wet op Vervreemding van Grond as artikel 17(2) van die Wet op Deeltitels vereis ’n skriftelike beliggaming van ’n besluit deur ál die lede van die regspersoon dat hulle bewus is van die vervreemding van ’n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom. Die volbank bevind dat die toepaslike wetgewing geen informele beskikking van gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom toelaat nie, omdat elke geregistreerde deeltiteleienaar mede-eiendomsreg in onverdeelde aandele ooreenkomstig hulle deelnemingskwota het. ’n Boustruktuur kan nie gebou word op grond wat aan twee eienaars behoort sonder ’n skriftelike rekord van waar en hoe eiendomsreg in die boustruktuur ingevolge toepaslike wetgewing sal vestig nie.
Die volbank verduidelik dat die regspersoon gemagtig is om by wyse van ’n eenparige besluit gemeenskaplike eiendom te vervreem en die tersake akte ingevolge artikel 5(1)(a) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas te verly. Daarna moet die algemene vergadering die uitbreiding van die deel by wyse van ’n spesiale besluit ingevolge artikel 5(1)(h)) goedkeur. Die besluit ingevolge artikel 5(1)(a) moet bewustelik en nie bloot by verstek nie geneem word. Aangesien nie een van die twee bogenoemde besluite aan daardie statutêre voorskrifte voldoen nie, handhaaf die volbank die appèl en stel die bevel van die hof a quo tersyde.
Kritiese evaluering
Om sy doel te bereik, moet Greeff die volgende stappe neem.
(1) Greeff moet die gedeelte van die gemeenskaplike eiendom waarop hy sy deel wil uitbrei, kanselleer omdat die uitbreiding nie aan die oogmerk met ’n eksklusiewe tuingebruiksgebied voldoen nie. Hy moet dus ingevolge artikel 5(1)(f) aansoek doen vir die kansellasie van die eksklusiewe tuingebied op die gedeelte van die gemeenskaplike eiendom waarop hy sy uitbreiding wil vestig.
(2) Greeff moet dan die uitsluitlike gebruiksreg ten opsigte van daardie gedeelte van die gemeenskaplike eiendom kanselleer deur middel van ’n bilaterale notariële akte tussen homself en die regspersoon met ’n presiese aanduiding van die gedeelte van die tuinarea wat met die uitbreiding belas word.
(3) Vervolgens moet Greeff die uitbreiding laat goedkeur op ’n algemene vergadering deur ’n spesiale besluit. Aangesien die uitbreiding die redelike gebruik van die gemeenskaplike eiendom deur die ander deeleienaars benadeel, sal Greeff moet onderneem om die markwaarde van die betrokke grond in onbeboude toestand te betaal ten einde die vereiste spesiale besluit met ’n 75 persent meerderheid te verkry.
(4) Daarna moet Greeff verskeie bepalings van die Wet op Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977 nakom.
(5) Uiteindelik moet Greeff ’n konsepdeelplan van uitbreiding deur ’n argitek of landmeter laat opstel en laat goedkeur deur die landmeter-generaal en daarna laat registreer in die aktekantoor.
Myns insiens was dit nie vir Greeff nodig om ’n eenparige besluit te verkry vir die vervreemding of verhuring van ’n gedeelte van die betrokke gemeenskaplike eiendom ten einde sy doel te bereik nie.
Ek meen dat artikel 24(3) van die Wet op Deeltitels ’n selfstandige bepaling is wat bepaal dat ’n deeltiteleienaar eiendomsreg van die gemeenskaplike eiendom verkry indien dit deur ’n spesiale besluit ingevolge artikel 5(1)(a) en nie ook ingevolge artikel 5(1)(h) nie gemagtig word. Ek het getoon dat die aanvaarding van sodanige besluit die betaling van ’n versoeter deur die eienaar aan die regspersoon se fondse sal vereis om die ander lede te oorreed om ten gunste van die besluit te stem as vergoeding vir die verlies van die redelike gebruik van daardie gedeelte van die gemeenskaplike eiendom. Die redes vir die aanvaarding van ’n eenparige besluit ingevolge artikel 17(1) het niks te make met die voorneme van Greeff om sy deel na ’n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom uit te brei nie.
Verder hoef Greeff nie aan die bepalings van die Wet op Vervreemding van Grond te voldoen ten einde ongeveer sestien vierkante meter van die nuwe daktuinoppervlakte ter vergroting van sy uitsluitlike tuingebruiksarea aan die eienaar van deel 3 af te staan nie. Die volbank beslis dat die verkryging van eiendom van die grond belas met die uitbreiding in stryd is met die bepalings van die bogenoemde wet. Maar dit was nooit Greeff se bedoeling om eiendomsreg of ’n langtermynhuurkontrak van die grond wat hy verkry het, weg te gee nie. Sy doel was om die uitsluitlike tuingebruiksarea van die eienaar ingevolge artikel 3 uit te brei, miskien om die negatiewe visuele impak van die uitbreiding op sy naaste buurman te versoet.
Nieteenstaande hierdie twee klein punte van kritiek, moet die volbank geloof word vir die wyse uitspraak dat die voorskrifte van die toepaslike wetgewing en regulasies tot op die letter nagekom moet word. In hierdie geval het die hof bevind dat Greeff nie voldoen het aan die bepalings van artikel 6 van die Wet op die Bestuur van Deeleiendomskemas nie wat vereis dat ’n skriftelike kennisgewing wat die voorgestelde spesiale of eenparige besluit duidelik uiteen moet sit ten minste 30 dae voor die algemene vergadering aan alle lede gestuur moet word. Daarbenewens bepaal voorgeskrewe bestuursreël 17(7) dat die agenda van ’n jaarlikse of spesiale algemene vergadering die voorgestelde bewoording van spesiale of eenparige besluite moet bevat. Objektiewe bewys moet gelewer word dat die vergadering waarop die besluit geneem is, behoorlik byeengeroep is. Die ipse dixit van Greeff dat die vergadering informeel byeengeroep is om ’n spesiale of eenparige besluit te neem, getuig van swak bestuur van die skema en is onvoldoende.