Abstract
Die Suid-Afrikaanse deeltitelwet en regulasies is gebaseer op ’n vorige weergawe van die Nieu-Suid-Wallis wetgewing en regulasies wat ’n ingrypende transformasie ondergaan het in 2025 met die inwerkingtreding van die Strata Scheme Legislation Amendment Act, waaruit Suid-Afrika die volgende lesse kan leer.
(1) Die wysigingswet werk met die innoverende begrippe toeganklikheids – (accessibility) infrastruktuur en volhoubaarheids – (sustainability) infrastruktuur. Toeganklikheidsinfrastruktuur dui op die aanleg, verwydering, of aanpassing van bepaalde gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom ten gunste van ’n deeleienaar of om ’n gestremde persoon se toegang tot die gemeenskaplike eiendom of sy of haar strata-eenheid te vergemaklik. Vir ’n toeganklikheidsinfrastruktuurbesluit om sodanige struktuur te befonds, by die gemeenskaplike eiendom te voeg, die gemeenskaplike eiendom te verander of ’n nuwe struktuur op die gemeenskaplike eiendom op te rig sowel as om die voorgeskrewe bestuursreëls te wysig, vereis die wysigingswet nou ’n gewone besluit in plaas van ‘n spesiale besluit. Vir sodanige besluit moet die algemene vergadering onder andere die kostes en finansiering van die infrastruktuur, voortdurende onderhoudsverpligtinge, en, belangrik, die nadeel wat die persoon wat die installasie aanvra sou ly as dit geweier word, oorweeg. Hierdie gebalanseerde benadering fasiliteer nodige veranderinge terwyl die praktiese aspekte behoorlik in ag geneem word.
Die wysigingswet stipuleer duideliker regulasies vir die goedkeuring en onderhoud van volhoubare (sustainability) infrastruktuur in die vorm van sonpanele, elektriese voertuiglaaistasies en ander omgewingsinisiatiewe. Voorgeskrewe bestuursreëls mag nie die aanleg van volhoubare infrastruktuur uitsluit net om die eksterne voorkoms van ’n gebou te behou nie, behalwe in geboue wat as erfenis geboue gelys is. Regspersone moet beramings vir die aanleg, vervanging of herstel van volhoubare infrastruktuur in hul kapitaalwerke (reserwe) fonds beramings insluit en die agenda van elke algemene jaarvergadering moet spesifieke items insluit oor die skema se omgewingsvolhoubaarheid, insluitend sy jaarlikse energie- en waterverbruik en uitgawes.
(2) Die wysigingswet verbied ontwikkelaars om onrealistiese lae aanvanklike heffings te vereis om deeltiteleenhede meer aantreklik vir kopers te maak. Dit veroorsaak dat nuwe eienaars met ernstig ondergefinansierde administratiewe- en kapitaalwerke fondse gelaat word. Die ontwikkelaar word verplig om planne, spesifikasies, sertifikate en finansiële rekords aan die regspersoon ten minste veertien dae voor die eerste jaarvergadering te oorhandig. Verder moet die eerste jaarlikse begroting en heffings gebaseer wees op ’n redelike beraming van die verwagte skema uitgawes, gesertifiseer deur ‘n verslag van ‘n onafhanklike en gekwalifiseerde bourekenaar. Daarbenewens moet die oorspronklike onderhoudsplan van die ontwikkelaar aandui watter gedeeltes van die gebou onderhoud, herstel of vervanging benodig, die koste daarvan en die tydstip waarop dit moet geskied. Boonop moet die ontwikkelaar die nuwe regspersoon toelaat om hul eie bestuursagente aan te stel en ‘n konflik van belange te vermy deur nie sy eie medewerkers in diens te neem nie. Ernstige boetes word vir die oortreding van hierdie nuwe verpligtinge voorgeskryf.
(3) Die wysigingswet beoog om deursigtigheid, billikheid en doeltreffendheid van strata bestuur te verbeter. Strata komitees het soos maatskappydirekteure duideliker verpligtinge en moet enige botsing van belange in ’n saak wat oorweeg word, openbaar. Die reg van eienaars om belangrike skemastate te inspekteer word versterk deur die vermoë van ’n komitee of die bestuursagent om wettige versoeke om inligting te verhoed, te verminder. Inmiddels word die lede van die strata komitee verplig om ’n voorgeskrewe opleidingskursus te voltooi en ’n lid wat versuim om die opleiding binne die voorgeskrewe tyd te voltooi, is outomaties sy amp kwyt. Ten slotte kan komiteelede wat onderpresteer verwyder word deur ’n gewone meerderheidsbesluit in plaas van ’n spesiale besluit. Die nuwe regsverpligtinge en verpligte opleidingsvereistes behoort die dikwels amateuragtige gehalte van beheer oor komiteelede te verhoog tot ’n meer professionele standaard.
(4) Die wysigingswet maak algemene vergaderings meer demokraties. Elektroniese deelname aan en stemming op algemene vergaderings verbeter die deelname van nie-aanwesiges en moderniseer skema-aangeleenthede. Nuwe beperkings op die gebruik van volmagte verhoed dat ’n enkele individu genoeg volmagstemme kan vergader om die uitslag van vergaderings te beheer tot die nadeel van breër eienaarsgroepe.
(5) Die wysigingswet bepaal dat elke kommissie of voordeel wat deur ’n strata bestuursagent ontvang word, goedgekeur moet word op ’n algemene vergadering. Dit beteken dat bestuursagente nie mag kontrakteer om vrygestel te word van aanspreeklikheid vir hul eie nalatigheid nie. Dit is ’n kragtige middel om hoër professionele standaarde en voldoende versekeringsdekking te verseker. Die feit dat ’n bestuursagent hom of haar ingevolge die wysigingswet kan verdedig teen vervolging vir ’n oortreding veroorsaak deur die regspersoon indien die bestuursagent redelike stappe neem om dit te voorkom, beskerm die professionele agent wat disfunksionele komitees korrigeer. Dit beteken dat bestuursagente en bestuursfirmas wat op ’n deursigtige fooi-vir-diens basis werk en toegevoegde waarde aan deeltitelskemas verskaf in die toekoms sal floreer. Ten slotte verleen die wysigingswet aan die sekretaris die bevoegdheid om standaard agentskapsooreenkomste goed te keur en moet die bestuursagent ’n relaas van hul werksaamhede aan die regspersoon verskaf.
(6) Die wysigingswet onderskei duideliker tussen kosmetiese werke (wat geen goedkeuring vereis nie), klein verbouings (wat goedkeuring deur die strata komitee of deur ‘n gewone besluit vereis), en groot werke wat gemeenskaplike eiendom of die struktuur van geboue drasties verander (wat ’n spesiale besluit vereis).
(7) Die wysigingswet bepaal ten slotte dat die ontwikkelaar van ’n multiverdieping deeltitelgebou voor die eerste jaarvergadering ’n onafhanklike landmeter moet aanstel om die oorpronklike onderhoudsplan te hersien en te bevestig dat die plan die uitgawes vir die daaropvolgende jaar korrek uiteensit and dat die plan voorberei is in ooreenstemming met die voorgeskrewe vorm. Om integriteit te verseker, mag die ontwikkelaar nie ‘n deelgenoot aanstel om die syfers goed te keur nie.
